|
"Bất động sản làm ra phải đến
được với người dân, phù hợp với nhiều đối tượng người dân từ người giàu đến
người nghèo"
Bộ trưởng TRỊNH ĐÌNH DŨNG
|
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng: Bất động sản không chỉ dành cho người giàu
Thị trường bất động sản đang dần quay về đúng quỹ đạo sau một thời kỳ phát triển “nóng” theo kiểu tự phát, sốt ảo bởi đầu cơ.
Các gói giải pháp và chính sách đang giúp nhiều người dân có thể tiếp cận nhà ở, chứ không phải chỉ quan tâm đến một bộ phận người giàu. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng khẳng định như vậy khi trao đổi với Tuổi Trẻ. Ông Dũng nói:
- Vừa rồi chúng ta không dùng tiền để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản hay một số người còn gọi là “cứu” bất động sản, mà sử dụng các giải pháp tổng thể. Trong đó có chính sách điều chỉnh sự lệch pha cung cầu, hướng dòng chảy bất động sản từ cao cấp giảm đi để chuyển xuống phân khúc trung bình và thấp.
* Cụ thể việc điều chỉnh lệch pha cung cầu này được hiểu như thế nào trong chiến lược phát triển thị trường bất động sản, thưa bộ trưởng?
- Ở đây nhằm tăng cường vai trò của kiểm soát nhà nước, yêu cầu phát triển bất động sản phải có quy hoạch, kế hoạch thay vì quản lý kiểu tự phát, phong trào, dẫn đến tình trạng thị trường phát triển ồ ạt như thời gian qua. Cụ thể Bộ Xây dựng đã chỉ đạo các địa phương rà soát lại tất cả dự án đã cấp phép xem cái nào nên dừng lại, cái nào có thể tiếp tục. Bên cạnh đó thực hiện chủ trương phát triển đô thị phải có quy hoạch kế hoạch theo nghị định 11 được Chính phủ ban hành năm 2013.
Có thể nói đây là lần đầu tiên chúng ta có nghị định riêng về chuyện này và cũng là lần đầu tiên có khái niệm “quy hoạch kế hoạch”. Trước chỉ nói “kế hoạch” thôi nên dẫn đến dự án “treo”. Quy hoạch thường theo tầm nhìn 30-50 năm, nhưng có những khu vực quy hoạch tới 20 năm mới làm khiến người dân không thể làm gì cả. Hay có những dự án chủ đầu tư không có tiền để thực hiện cũng dẫn đến dự án “treo”, rất lãng phí tài nguyên... Đây là những chính sách hết sức quan trọng của Nhà nước để quản lý, phát triển, đảm bảo đúng quy hoạch nhưng có kế hoạch theo nguồn lực của Nhà nước.
* Trong cuộc họp với Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng đề
xuất ngừng cấp phép đối với một số dự án nhà ở thương mại. Nhiều doanh nghiệp
và chuyên gia cho rằng việc dừng đột ngột như vậy sẽ gây hiệu ứng ngược, bởi
nhiều nơi nhu cầu nhà ở thương mại vẫn còn rất lớn?
- Đây không phải ngừng cấp phép xây dựng mà là ngừng cấp
phép đầu tư mới. Bộ đưa ra quan điểm này từ vai trò là cơ quan quản lý nhà
nước cũng như kinh nghiệm quốc tế trong quản lý khi thị trường có khủng
hoảng. Trong điều kiện của VN hiện nay, những dự án đã cấp phép rồi thì đang
tồn rất lớn, không động đến nên để đất hoang trong khi chúng ta lại cấp mới
những dự án mới thì rõ ràng không phù hợp. Vì vậy quan điểm của bộ là dừng
cấp phép trong năm 2014. Tuy nhiên hiện nay còn nhiều ý kiến khác nhau của
người dân, chuyên gia, chúng tôi đang cân nhắc, lắng nghe để đưa ra chính
sách quản lý vừa đảm bảo việc phát triển của thị trường vừa giải quyết được
khủng hoảng.
|
* Bộ Xây dựng công bố chỉ số tồn kho bất động sản đã giảm hơn 34%, nhưng thực tế tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực này vẫn chưa cải thiện nhiều. Liệu chúng ta có đang quá lạc quan không?
- Có thể nói thị trường bất động sản thời gian vừa qua và đặc biệt là hiện nay đã có những dấu hiệu rất tích cực, bất động sản đang ấm lên. Điều này thể hiện ở các chỉ số sau: Thứ nhất, giá bất động sản có nhiều khu vực đã tăng, chứng tỏ cầu bất động sản đã cao lên, đặc biệt bất động sản nhà ở. Thứ hai, giao dịch bất động sản đã tăng thể hiện ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Thứ ba, tồn kho bất động sản giảm, tính đến cuối tháng 4-2014 tồn kho giảm 34,4% trong khi cung bất động sản vẫn tăng. Đặc biệt là bất động sản nhà ở xã hội, căn hộ phân khúc trung bình có giá dưới 20 triệu đồng/m2 vẫn tăng mạnh. Bất động sản cho người thu nhập thấp như nhà ở xã hội ra đến đâu hết đến đấy và bây giờ đang thiếu rất nhiều.
Phân tích như vậy cho thấy hướng xử lý thị trường bất động sản của chúng ta đã đi vào trọng tâm, đúng địa chỉ, điều chỉnh lệch pha cung cầu bất động sản - bất động sản cao cấp giảm đi để tăng bất động sản phân khúc bình dân cho người thu nhập thấp. Đồng thời tháo gỡ được khó khăn của thị trường bất động sản gắn với việc thực hiện chiến lược nhà ở quốc gia, tức là bất động sản làm ra phải đến được với người dân, phù hợp với nhiều đối tượng người dân từ người giàu đến người nghèo.
Như bộ trưởng đã khẳng định chủ trương và các chính sách của bộ nhằm giúp người thu nhập thấp cũng có thể tiếp cận được nhà ở, thế nhưng vừa qua gói 30.000 tỉ đồng được tính toán dành cho các dự án nhà ở xã hội, người thu nhập thấp mà gần một năm nay số tiền giải ngân mới chỉ vỏn vẹn 1.600 tỉ. Điều này cho thấy sự phối hợp giữa Bộ Xây dựng với các cơ quan chức năng khác đang có vấn đề?
- Có nhiều lý do dẫn đến gói này giải ngân thấp. Thứ nhất, mục tiêu gói này thực hiện chiến lược nhà ở quốc gia, hỗ trợ tín dụng cho người khó khăn về nhà ở, không đảm bảo để thanh toán theo cơ chế thị trường (cụ thể có tám đối tượng) chứ không phải mục tiêu mang gói này ra để “cứu” bất động sản. Và để giải ngân gói này nhanh phải có nhiều nhà ở xã hội hoặc nhà ở có giá trị dưới 15 triệu đồng/m2, diện tích dưới 70m2.
Tuy nhiên, hiện nay chiến lược nhà ở quốc gia chúng ta mới thực hiện và tất cả chính sách đang hoàn chỉnh. Vì vậy thực hiện chiến lược nhà ở quốc gia, trong đó có nhà ở xã hội, hiện nay mới là bước khởi điểm và các chính sách mới đang trong giai đoạn hoàn chỉnh nên cần có thêm thời gian. Những nước có thu nhập bình quân đầu người cao vẫn phải phát triển nhà ở xã hội, tức nhà ở xã hội phát triển không phải chục năm mà vài chục năm. Vì vậy phải nhanh chóng tăng cung nhà ở xã hội lên. Riêng TP.HCM từ nay đến năm 2015 cần khoảng 130.000 căn nhà ở xã hội, Hà Nội cũng cần tương đương như thế. Chưa kể các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai... mỗi tỉnh cũng cần hàng chục ngàn căn nhà ở xã hội cho công nhân, người dân.
* Vậy gói 30.000 tỉ đồng vướng ở điểm nào mà người dân và cả doanh nghiệp vẫn chưa thể tiếp cận được như mong đợi?
- Có doanh nghiệp, người dân làm nhà ở xã hội rồi nhưng điều cần tiếp theo là dự án phải hoàn chỉnh, đầy đủ pháp lý, phải được phê duyệt. Đây lại là trách nhiệm của chính quyền địa phương các cấp chứ không phải bộ hay trung ương. Ở đây tôi muốn nhấn mạnh là phải đẩy nhanh thủ tục đầu tư xây dựng của dự án nhà ở xã hội. Chẳng hạn như thủ tục chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, các địa phương phải làm nhanh thủ tục cho chủ đầu tư, có như vậy “ông” ngân hàng mới dám cho vay vốn.
 |
Tính đến
hết quý 1-2014 cả nước có 60 dự
án xin chuyển đổi từ nhà ở
thương mại
sang nhà ở xã hội. Trong ảnh: dự án chung cư 584 là một
trong những dự án ít ỏi tại
TP.HCM đã được cấp phép chuyển đổi
|
* Ước tính chỉ riêng TP.HCM, lực lượng cán bộ công chức viên chức hưởng lương từ chính sách lên đến 150.000 người, chưa tính hàng chục ngàn người thu nhập thấp thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo nghị định 71. Nhưng nhiều người sau thời gian chạy lo giấy tờ, hồ sơ, chứng thực, bằng khen... để được xét duyệt qua “vòng loại”, cũng đành bỏ cuộc vì thủ tục quá nhiêu khê?
Đúng là nhiều người có nhu cầu mua nhà ở xã hội có diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 nhưng không tiếp cận được là do vướng các thủ tục xác nhận điều kiện cho vay. Ở đây trách nhiệm lớn nhất là của chính quyền địa phương cơ sở, cấp phường, xã, quận, huyện... nơi xác nhận điều kiện nhà ở cho người dân. Thứ hai, là trách nhiệm của ngân hàng, do đây là các khoản vay phải thu hồi nên ngân hàng cũng quản lý chặt, phải đủ điều kiện họ mới giải ngân. Tuy nhiên không phải vì vậy mà để người có nhu cầu và đủ điều kiện vay nhưng không vay được. Đây là những vấn đề cần phải khắc phục. Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục nghiên cứu, lắng nghe ý kiến của người dân để làm thế nào đơn giản nhất các thủ tục xác nhận điều kiện cho vay.
* Nhiều ý kiến cho rằng để thị trường bất động sản phát triển trở lại cần có chiến lược thu hút các nguồn lực của các thành phần kinh tế tham gia, kể cả việc nới lỏng điều kiện cho người nước ngoài mua nhà... Điều này được Bộ Xây dựng tiếp thu như thế nào?
Hiện nay một tín hiệu rất mừng là người mua nhà chủ yếu để ở, khác một thời kỳ bất động sản sốt ảo bởi thị trường toàn người đầu cơ mua đi bán lại. Tuy nhiên, tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản cần một chiến lược phát triển dài như tôi đề cập ở trên. Vừa rồi chúng tôi có đưa ra một loạt giải pháp, trong đó có những giải pháp tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản gắn với việc thực hiện chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Mặt khác, chúng ta phải làm sao để thu hút nguồn lực của các thành phần kinh tế, kể cả cho nước ngoài vào đầu tư lĩnh vực này để tạo ra những sản phẩm mới, tạo ra tiêu dùng nhiều, tăng cầu của nền kinh tế kéo theo các lĩnh vực khác của nền kinh tế như vật liệu xây dựng, nội thất, thép, điện... phát triển.
Như vừa qua có kiến nghị xem xét một số dự án được chuyển sang đất nền cho người dân có nhu cầu nhà ở để họ tự xây thay vì chủ đầu tư xây. Điều này phù hợp để huy động nguồn lực của người dân nhưng đồng thời ở đây vừa đáp ứng nhu cầu người dân vừa phù hợp khả năng của họ.
XUÂN TOÀN - ĐÌNH DÂN thực hiện
Khóa
học khác của IEDI:
Học quản lý sàn bất động sản
Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
