ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN - 12 NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN (P1)
Dưới đây là 12 nguyên tắc cần phải biết đối với những nhà định giá bất động sản và những ai có ý định học định giá bất động sản không thể bỏ qua
1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một
bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp, cũng
như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện
tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và
tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời
gian nhất định.
Sử
dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá bất động sản. Nội dung của nguyên tắc sử dụng
cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây:
- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể);
 |
| Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất |
- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
2. Nguyên tắc cung - cầu
Theo nguyên tắc: Giá
thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu. Khi lượng
cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ
giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị
trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm
thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu,
giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
3. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản
Theo
nguyên tắc: Để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh
giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất
động sản đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua
hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố.
 |
| Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản |
4. Nguyên tắc thay đổi
Theo
nguyên tắc này: Giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không
bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp
luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất
động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của
thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất
động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản...
Sự
thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ
thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường
hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời
điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của
bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc
“dự báo”.
5. Nguyên tắc cân đối
Cân
đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý
giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các
bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu
được từ chúng đạt tới mức cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép:
 |
| Nguyên tắc cân đối |
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép:
- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối.
- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể: Nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý. Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
6. Nguyên tắc phù hợp
Nguyên
tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một
giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế
một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích.
Do
đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác
nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá
trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn
cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng
của toàn bất động sản.
Vì
vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng
chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng
khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
Nguồn: Quản lý đất đai và bất động sản đô thị.
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN - 12 NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN (P2)
Khóa
học khác của IEDI:
Học quản lý sàn bất động sản
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét