Sàn giao dịch bất động sản - lợi bất cập hại, có nên giữ?!

Sàn giao dịch bất động sản - lợi bất cập hại, có nên giữ?!

1. Sàn gia dịch bất động sản - kỳ vọng và thất vọng

Sàn gia dịch bất động sàn được kỳ vọng sẽ là nơi diễn ra các giao dịch và cung cấp dịch vụ về Bất động sản; qua đó, giúp nhà nước quản lý được các giao dịch, hạn chế thất thu thuế do chuyển nhượng mua bán ngầm bên ngoài và góp phần bình ổn thị trường; việc công khai thông tin khi giao dịch tại sàn sẽ tránh được rủi ro và hạn chế thiệ hại cho các bên tham gia.

Nhưng thực tế cho thấy trong những năm hoạt động của sàn diễn ra không như dự tính, kỳ vọng càng nhiều thì càng thất vọng.

Sàn giao dịch bất động sản đem lại nhiều thất vọng

Trong thời gian thị trường nóng sốt hàng ngàn sàn giao dịch mọc lên đi kèm với đó là những sai phạm nghiêm trọng. Kết quả của một số đợt thanh tra đã cho ra một kết quả thất vọng, có đến 62/128 sàn tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh bị lập biên bản vi phạm với mức phạt từ 50 triệu cho đến 1,5 tỷ đồng/sàn, chỉ một nửa trong số đó chấp hành quyết định. Trong đó chủ yếu là các hành vi vi phạm về điều kiện kinh doanh BĐS được giao dịch qua sàn, về hợp đồng, thủ tục giao dịch qua sàn, vi phạm về cấp giấy chứng nhận giao dịch qua sàn, vi phạm về việc công khai thông tin sản phẩm trên sàn và thông báo trước khi ký hợp đồng huy động vốn... 

Khi thị trường BĐS đóng băng, hàng loạt các sàn giao dịch kinh doanh BĐS đã giải thể hoặc đóng cửa, chỉ còn một số lượng nhỏ hoạt động cầm chừng. Điều này cho thấy, năng lực hoạt động của các sàn rất thấp các sàn giao dịch kinh doanh BĐS đủ điều kiện hoạt động và tương đối minh bạch chiếm tỷ lệ rất ít: 

Quá nhiều bất cập trong công tác quản lý, sự thiếu chặt chẽ trong văn bản luật

Tại Hà Nội, theo một báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội về tình hình hoạt động thị trường BĐS thì: “…Từ năm 2011 đến nay, trong số 500 sàn giao dịch địa ốc, có tới 122 sàn ngừng hoạt động, trên 200 sàn không có giao dịch thành công. Còn tại TP. Hồ Chí Minh: “…thì trên địa bàn thành phố… có 479 sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, tính đến nay đã có một nửa trong số đó ngừng hoạt động hoặc chuyển địa điểm mà không hề có thông báo với cơ quan quản lý”

Tuy nhiên những sai phạm vẫn xảy ra, mà người chịu thiệt trước tiên là những người mua. Các sàn vẫn thu chênh lệch từ 200 đến 300 triệu đồng/suất mua căn hộ (được nhận định là có giá bán thấp nhất tại Hà Nội ở thời điểm đó), mặc kệ sự bức xúc của người mua. Và trên thực tế, việc thu tiền chênh lệch là vi phạm pháp luật.

Cơ quan chức năng một lần nữa thể hiện vai trò yếu kém của mình trong việc kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản kéo dài đã làm giảm tính minh bạch của thị trường, giá cả bất động sản biến động không đúng với giá trị thực – nguyên nhân cốt lõi dẫn đến việc bong bóng bất động sản phát nổ, khiến thị trường đóng băng trong thời gian dài, một số sàn giao dịch lớn còn cố tình vi phạm Luật nhưng không bị phát hiện hay phát hiện chậm công với xử lý không nghiêm, không có tính răng đe… dẫn đến hiệu ứng dây chuyền là hàng loạt những sai phạm xảy ra ở những cơ sở lớn nhỏ.

Bởi vậy, sàn giao dịch BĐS không phải là bài thuốc được kỳ vọng để chữa trị những căn bệnh của thị trường BĐS, ngược lại còn làm méo thị trường này hơn.

2. Những bất cập của quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn

Thứ nhất, Chính những quy định trên đã gián tiếp tạo tạo điều kiện cho các sàn giao dịch, cò đất, môi giới, đầu cơ… điều khiển thị trường BĐS, dẫn đến thị trường BĐS và nhà ở bị méo mó, cán cân sản phẩm lệch lạc, giá trị BĐS và thu nhập của khách hàng có nhu cầu mua nhà luôn giữ khoảng cách một trời một vực.

Gian lận thuế vẫn diễn ra,  trong khi đó người mua thực bị bóp chẹt do bị sàn giao dịch thổi giá, đẩy giá ngay cả khi thị trường không có dấu hiệu tăng nhiệt. 

Cũng vì quy định giao dịch mua bán nhà đất phải qua sàn khiến cho các chủ đầu tư, khách hàng bị hạn chế sự lựa chọn phương thức tiếp thị, tiếp cận sản phẩm. Vô hình chung tạo ra một nhóm đối tượng “cò mồi” thổi giá. 

Bên cạnh đó, chưa kể việc quy định giao dịch qua sàn khiến thủ tục phức tạp, chi phí sản phẩm bị tăng lên vì phải bao gồm thêm thuế, phí dịch vụ giao dịch.

Thứ hai, Luật, Thông tư số 13/2008/TT-BXD quy định về mô hình tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch BĐS như: Nhân lực, trình độ môi giới, quản lý, chứng chỉ hành nghề, nhưng những yệu cầu đó không khó khi mà nhân viên môi giới lẫn lãnh đạo sàn cơ bản đều được "phổ cập" chứng chỉ theo quy định mà chứng chỉ hành nghề thì đa phần "mua là có".

Bên cạnh đó vẫn tồn tại những sàn giao dịch vỏn vẹn 20m² (Trong khi Luật quy định sàn giao dịch BĐS phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m² phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20m² cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động)... 

Chỉ riêng việc quy định quá dễ dàng về điều kiện môi giới đã làm cho sàn giao dịch bất động sản trở thành cái “chợ trời” mua bán nhà đất, nơi các nhân viên không được đào tạo, “cò mồi” làm xiếc, giở trò chợ búa để lừa dối khách hàng bất chấp quy định của pháp luật.

Thứ ba, Thông tư số 13/2008/TT-BXD cho phép các các tập đoàn, chủ đầu tư lớn và nhóm sàn giao dịch BĐS do các cá nhân hoặc tập thể có kinh nghiệm lập  hoặc thuê sàn giao dịch của các tổ chức, cá nhân khác để bán sản phẩm của mình, vô hình trung quy định giao dịch BĐS phải qua sàn trở thành…thừa. 

Việc thành lập sàn giao dịch BĐS của chủ đầu tư  đa phần chỉ để hợp thức hóa các thương vụ chuyển nhượng địa ốc đã trở thành "mốt", thậm trí còn nhằm mục đích chiếm đoạt tiền của khách hàng khiến nhiều người băn khoăn về chuyện mua bán, tính minh bạch thông tin, giá cả và các giao dịch qua sàn BĐS cũng theo đó giảm đi đáng kể bởi luôn tồn tại nhóm thứ 3 là các cò đất “ăn theo” các dự án khi thị trường nóng sốt.

Thứ tư, Luật Kinh doanh bất động sản đã có những quy định về việc thành lập và quy chế hoạt động của sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, luật lại cho phép các doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn và chỉ cần thông báo với cơ quan thẩm quyền tại địa phương trước khi hoạt động (!). Điều này khiến cho việc quản lý hoạt động các sàn trở nên khó khăn hơn. Rất nhiều sàn thành lập ra rồi đóng cửa nhưng không báo cáo cơ quan quản lý khiến việc quản lý gặp nhiều khó khăn. Cơ quan quản lý khó đánh giá được chất lượng cũng như năng lực thật sự của các sàn giao dịch hiện nay.

Thứ năm, Nhà nước muốn kiểm soát thị trường, tránh gian lận thuế, trốn thuế nên mới xây dựng quy định yêu cầu mọi giao dịch phải thông qua sàn. Nhưng trên thực tế ngay cả giao dịch qua sàn cũng không kiểm soát được thị trường, tình trạng gian lận thuế vẫn diễn ra trong khi đó người mua bị bóp chẹt do bị sàn giao dịch thổi giá, đẩy giá ngay cả khi thị trường không có dấu hiệu tăng nhiệt.

Giai đoạn thị trường BĐS tăng nhiệt, sàn BĐS mở ra “như nấm gặp mưa” đã làm lũng đoạn thị trường, làm cho giá thị trường tăng ảo, làm cho người mua nhà không tiếp cận được với giá thật của nó, các sàn thì  béo bở tha hồ “hét” giá chênh, thu tiền chênh mà chủ đầu tư có thể biết, có thể không biết và họ kiếm lời trên lưng của chủ đầu tư. Sàn BĐS cũng có thể góp tay với chủ đầu tư để ăn không khoản thuế GTGT của Nhà nước khoản tiền chênh, khoản GTGT ưu đãi chỉ 5% với giá bán chung cư dưới 15 triệu diện tích nhỏ hơn 70 m² (thông thường là 10%) và lợi dụng gói tín dụng 30 ngàn tỷ ưu đãi cứu thị trường BĐS… để có giá bán cạnh tranh “rẻ”...  người môi giới BĐS, sàn BĐS chỉ cần môi giới được, bán được hàng là đã có thu nhập hàng trăm triệu đồng, thậm chí hàng tỷ đồng. Có nơi, giá gốc mỗi mét vuông chung cư chỉ từ 13-16 triệu đồng, nhưng khi qua sàn bị thổi lên 30-40 triệu đồng/m² không chỉ gây thiệt hại cho người dân, mà còn gây thiệt hại cho cả doanh nghiệp. Bởi doanh nghiệp không thu được khoản chênh lệch này để đầu tư mở rộng hoạt động, giảm vốn vay ngân hàng, giảm chi phí qua đó giảm được giá bán. 

3. Giao dịch bất động sản phải thông qua sàn “lợi bất cập hại” giữ hay bỏ?

Từ nửa cuối năm 2011, thị trường BĐS "xuống dốc", các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và nhà ở đua nhau tháo chạy cùng với sự lo lắng về quyền lợi, tài chính của khách hàng, những yêu cầu quản lý về giao dịch qua sàn đã trở nên "việt vị". Sau thời gian "ủ bệnh", "ung nhọt" thị trường đã vỡ, với các vụ kiện tụng, tranh chấp, "tín dụng đen", tồn kho cao, thanh khoản âm, nợ xấu… tăng thêm thủ tục, thêm chi phí cho người mua, thuê nhà đất. Bên cạnh đó các công cụ chế tài quản lý việc cấp phép, kiểm tra hoạt động sàn, lại lỏng lẻo, hoạt động kém hiệu quả và đến nay sàn giao dịch BĐS đang bộc lộ những khiếm khuyết rõ rệt. 

Vậy nên giữ hay bỏ?!

Như vậy, quy định bán qua sàn là bất hợp lý. Quy định này đã ngăn cản người dân được tiếp cận trực tiếp với sản phẩm từ nhà cung cấp (doanh nghiệp kinh doanh BĐS) với giá gốc, mà phải thông qua khâu trung gian khiến chi phí bị đội lên, thậm chí giá nhà đất về đến tay người dân tăng hàng chục triệu đồng, hàng trăm triệu đồng, thậm chí hàng tỷ đồng so với giá gốc. Rõ ràng các sàn giao dịch BĐS đã không làm lành mạnh thị trường BĐS như các nhà quản lý BĐS mong đợi mà đang đi ngược lại, đang lừa dối khách hàng, lũng đoạn thị trường, tiếp tay cho một số chủ đầu tư “chơi xấu” lách luật với thủ đoạn cạnh tranh không bình đẳng đang làm cho các doanh nghiệp BĐS tốt xấu, đồng thau lẫn lộn.

Quy định tại Điều 59 của Luật Kinh doanh Bất động sản, phải chăng là "lợi bất cập hại"?! Vì thực tế quy định này đã tạo ra sân chơi để những “kẻ xấu” – lợi dụng sàn BĐS để kinh doanh nhà, đất kiếm lời phi pháp.

Sau gần 08 năm ra đời và phát huy hiệu quả tích cực trong cuộc sống, đến nay Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đã bộc lộ nhiều quy định không còn phù hợp với thực tế, hoặc thực tế phát sinh nhưng chưa được điều chỉnh trong Luật nên việc sửa bổ sung Luật là điều cần thiết.

Giữ hay bỏ quy định giao dịch kinh doanh BĐS phải thông qua sàn? câu trả lời này sẽ được trao đổi, bàn luận và cụ thể hóa trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã và đang được Bộ Xây dựng soạn thảo và trình tại phiên họp thứ 26 của Ủy ban thường vụ Quốc hội. Nhưng theo chúng tôi các cơ quan soạn thảo, các nhà làm luật, các cơ quan quản lý kinh tế… cần phải bám sát vào tinh thần của Hiến pháp năm 2013 và thực tế của thị trường BĐS… để có cái nhìn khách quan, mạnh dạn và thẳng tay hủy bỏ những quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản không còn phù hợp, “gỡ nút” và bổ sung những quy định mới nhằm tạo “môi trường trong sạch, lành mạnh” thị trường BĐS theo hướng đảm bảo quyền lợi của các chủ thể chính (chủ đầu tư và nhà đầu tư) khi tham gia thị trường BĐS; đồng thời khắc phục được những hạn chế, bất cập... đưa thị trường BĐS trở lại quỹ đạo hoạt động có trật tự, kiểm soát, công khai, minh bạch, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong các giai đoạn tiếp theo.

Nguồn: Biên tập lại theo www.moj.gov.vn

 

Khóa học khác của IEDI:

Khóa học môi giới bất động sản

Khóa học định giá bất động sản

Học quản lý sàn bất động sản